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Comment déclarer ses revenus locatifs au Canada

Guides › Revenus locatifs et impôts

Au Canada, vous déclarez vos revenus et dépenses locatifs sur le formulaire T776 de l'ARC, État des loyers de biens immeubles, joint à votre déclaration T1. Vous déclarez les loyers selon la comptabilité d'exercice, vous déduisez les dépenses d'exploitation admissibles (jamais le capital hypothécaire), et votre revenu locatif net est imposé à votre taux marginal. Un bon suivi toute l'année rend l'exercice indolore.

Comment déclarer ses revenus locatifs au Canada ?

Les revenus locatifs se déclarent sur le formulaire T776, joint à votre T1, qui calcule votre revenu (ou perte) locatif net pour l'année civile. En copropriété, chaque propriétaire déclare sa part. Déclarez les loyers selon la comptabilité d'exercice — dans l'année où ils sont gagnés, pas encaissés. Un loyer de décembre payé en janvier reste un revenu de décembre.

Qu'est-ce qui compte comme revenu locatif ?

Tous les loyers gagnés entre le 1er janvier et le 31 décembre, plus les montants connexes : paiements en biens ou services, certains paiements de résiliation de bail, et les portions de dépôts que vous conservez. Déclarez le montant brut — les dépenses se déduisent séparément.

Quelles dépenses pouvez-vous déduire ?

Vous pouvez déduire les coûts d'exploitation raisonnables pour gagner un revenu locatif, notamment :

Les intérêts hypothécaires (mais pas la portion capital du paiement).
Les taxes foncières et l'assurance.
Les réparations et l'entretien (dépenses courantes — pas les améliorations, qui sont du capital).
La gestion et la publicité pour trouver des locataires.
Les services publics et charges de copropriété que vous payez.
Les honoraires professionnels (comptabilité, certains frais juridiques).

Vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail, la taxe de bienvenue / droits de mutation (elle s'ajoute au coût de l'immeuble), ni la portion capital des paiements hypothécaires.

Exemple chiffré

Supposons que votre triplex génère 54 000 $ de loyers dans l'année. Vous avez payé 22 000 $ d'intérêts hypothécaires, 9 000 $ de taxes, 2 400 $ d'assurance, 4 500 $ de réparations et 2 700 $ de gestion — 40 600 $ de dépenses déductibles. Votre revenu locatif net est de 54 000 $ − 40 600 $ = 13 400 $, ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux marginal. (Le capital hypothécaire remboursé la même année n'est pas déductible — il bâtit de l'équité, ce n'est pas une dépense.)

Attention à la déduction pour amortissement (DPA)

La DPA permet de déduire l'amortissement du bâtiment (la plupart des immeubles locatifs sont de catégorie 1 à 4 % par an, avec la règle du demi-taux la première année). Deux limites importantes : la DPA ne peut pas créer ni augmenter une perte locative, et l'amortissement réclamé sur votre bâtiment peut entraîner une récupération et augmenter l'impôt à la revente. Beaucoup d'investisseurs choisissent délibérément de ne pas amortir le bâtiment. Consultez un comptable avant de la réclamer.

Comment faire le suivi toute l'année

Consigner chaque loyer dès qu'il est gagné, avec la date et le logement.
Conserver chaque reçu et catégoriser les dépenses selon les lignes du T776 au fur et à mesure, pas en avril.
Distinguer les dépenses courantes (réparations) des dépenses en capital (améliorations) — le traitement diffère beaucoup.
Rapprocher avec votre banque pour ne rien oublier ; les outils connectés le font automatiquement.
Conserver les pièces au moins six ans, comme l'exige l'ARC.

C'est exactement ce que RETracker automatise : il synchronise vos comptes, catégorise loyers et dépenses, et vous donne un portrait net de fin d'année à remettre à votre comptable ou à reporter au T776.

Questions fréquentes

Quel formulaire utiliser pour déclarer un revenu locatif au Canada ?

Le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, joint à votre déclaration T1. Il calcule le revenu locatif net après les dépenses déductibles.

Puis-je déduire mon paiement hypothécaire ?

Seulement la portion des intérêts. Le capital n'est pas déductible — il réduit votre prêt et bâtit de l'équité. Les taxes, l'assurance, les réparations, la gestion et les services publics que vous payez sont déductibles.

Déclare-t-on le loyer quand il est gagné ou encaissé ?

Quand il est gagné — la comptabilité d'exercice. Un loyer de décembre payé en janvier est un revenu de décembre.

Devrais-je réclamer la DPA (amortissement) ?

Ça dépend. La DPA peut réduire l'impôt de l'année mais ne peut pas créer de perte, et elle peut augmenter l'impôt à la revente par récupération. Beaucoup d'investisseurs ne l'amortissent pas. Demandez à un comptable.

La taxe de bienvenue est-elle déductible ?

Non. Les droits de mutation sont un coût d'acquisition ajouté au coût en capital de l'immeuble, pas une dépense courante.

Sources

Remettez à votre comptable une année propre, pas une boîte à chaussures.

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