RETrackerLe ratio de couverture de la dette (RCD, ou DSCR) est le revenu net d'exploitation divisé par le service annuel de la dette : RCD = RNE ÷ paiements hypothécaires annuels. Il indique au prêteur si les loyers couvrent l'hypothèque, et c'est souvent le ratio qui décide de la taille du prêt que vous obtiendrez sur un immeuble à revenus.
Qu'est-ce que le RCD ?
Le RCD compare le revenu produit par l'immeuble à la dette qu'il doit servir. Un RCD de 1,0 signifie que le RNE égale exactement les paiements — aucun coussin. Au-dessus de 1,0, l'immeuble génère plus qu'assez pour couvrir le prêt ; sous 1,0, les loyers seuls n'y suffisent pas et vous complétez avec d'autres revenus.La formule
RCD = RNE ÷ service annuel de la dette. Le RNE est le loyer annuel moins les dépenses d'exploitation (sans l'hypothèque). Le service de la dette est le total annuel des paiements hypothécaires — capital plus intérêts.Calculateur de RCD
Exemple chiffré
Prenons un triplex de 600 000 $ qui se loue 54 000 $ par année (1 500 $ par logement par mois). Les dépenses d'exploitation — taxes, assurance, entretien, provision pour vacance et gestion — représentent environ 32 % des loyers, soit 17 280 $, ce qui laisse un revenu net d'exploitation (RNE) de 36 720 $. Vous versez 25 % de mise de fonds (150 000 $) plus environ 18 000 $ de frais de clôture, dont la taxe de bienvenue : 168 000 $ de liquidités investies. L'hypothèque de 450 000 $ à 5,0 % sur 25 ans coûte environ 31 572 $ par année (2 631 $ par mois).
RCD = 36 720 $ ÷ 31 572 $ = 1,16. Autrement dit, l'immeuble produit 1,16 $ de revenu net pour chaque 1,00 $ d'hypothèque — un coussin modeste mais positif.Quel RCD les prêteurs exigent-ils au Canada ?
Cela varie selon le prêteur et le programme, mais les repères courants sont :- 1,10–1,20 — les programmes multi-logements de la SCHL, comme Choix Abordabilité, peuvent permettre ces ratios selon le prêt et les engagements d'abordabilité ou d'efficacité énergétique.
- 1,20–1,30 — minimum typique des hypothèques commerciales conventionnelles sur immeubles locatifs.
- Sous 1,0 — les loyers ne couvrent pas la dette ; la plupart des prêteurs refusent ou exigent plus de mise de fonds.
Comment améliorer un RCD faible
- Augmenter le RNE — ramener les loyers au marché, ajouter des revenus (stationnement, rangement, buanderie), réduire les coûts.
- Réduire le service de la dette — mettre plus de mise de fonds, ou allonger l'amortissement pour baisser le paiement annuel.
- Acheter à un prix plus bas, ce qui réduit le prêt pour le même RNE.
- Obtenir un taux d'intérêt plus bas, ce qui réduit le paiement et hausse le ratio.
Questions fréquentes
Quel est un bon RCD pour un immeuble locatif ?
La plupart des prêteurs canadiens veulent au moins 1,20–1,25 sur les prêts commerciaux conventionnels ; certains programmes de la SCHL permettent environ 1,10. Plus élevé est plus sûr et peut qualifier un prêt plus grand.
Le RCD utilise-t-il le RNE ou le loyer brut ?
Le RNE — le revenu net après dépenses d'exploitation mais avant l'hypothèque. Utiliser le loyer brut surestimerait votre couverture.
Que signifie un RCD de 1,25 ?
Le revenu net d'exploitation vaut 1,25 fois les paiements hypothécaires annuels — un coussin de 25 % au-dessus du seuil de rentabilité.
Le RCD est-il la même chose que le test de résistance ?
Non. Le RCD est un ratio de couverture au niveau de l'immeuble. Le test de résistance est une vérification du taux admissible au niveau de l'emprunteur, sur les prêts résidentiels. Le financement commercial et multi-logements repose fortement sur le RCD.
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