RETrackerLe rendement cash-on-cash, c'est votre flux de trésorerie annuel avant impôt divisé par les liquidités réellement investies : cash-on-cash = flux annuel ÷ liquidités investies. Contrairement au taux de cap, il tient compte de votre hypothèque et de votre mise de fonds : il dit ce que votre argent rapporte vraiment chaque année.
Qu'est-ce que le rendement cash-on-cash ?
Le cash-on-cash mesure le rendement en argent sur les liquidités que vous investissez — mise de fonds, frais de clôture et réparations initiales. Il répond à « si j'injecte 168 000 $, combien me revient-il cette année ? ». Comme il est levieré, il reflète votre financement précis, pas l'immeuble en abstrait.La formule
Cash-on-cash = flux de trésorerie annuel avant impôt ÷ liquidités investies. Le flux = RNE − service de la dette (capital + intérêts). Les liquidités investies = mise de fonds + frais de clôture (taxe de bienvenue, notaire) + rénovations initiales.Calculateur cash-on-cash
Exemple chiffré
Prenons un triplex de 600 000 $ qui se loue 54 000 $ par année (1 500 $ par logement par mois). Les dépenses d'exploitation — taxes, assurance, entretien, provision pour vacance et gestion — représentent environ 32 % des loyers, soit 17 280 $, ce qui laisse un revenu net d'exploitation (RNE) de 36 720 $. Vous versez 25 % de mise de fonds (150 000 $) plus environ 18 000 $ de frais de clôture, dont la taxe de bienvenue : 168 000 $ de liquidités investies. L'hypothèque de 450 000 $ à 5,0 % sur 25 ans coûte environ 31 572 $ par année (2 631 $ par mois).
Le flux annuel est le RNE moins le service de la dette : 36 720 $ − 31 572 $ = 5 148 $. Les liquidités investies sont la mise de fonds de 150 000 $ plus environ 18 000 $ de frais = 168 000 $. Cash-on-cash = 5 148 $ ÷ 168 000 $ = 3,1 %.Qu'est-ce qu'un bon cash-on-cash ?
Beaucoup d'investisseurs canadiens visent 4–8 %, mais dans les marchés chers comme Toronto et Vancouver, les immeubles de qualité partent souvent près de l'équilibre et comptent sur l'appréciation et le remboursement. Un cash-on-cash faible n'est pas forcément un mauvais deal — vérifiez le TRI — mais une trésorerie négative signifie que vous financez l'immeuble de votre poche chaque mois.Cash-on-cash vs taux de cap vs TRI
- Le taux de cap est non levieré et ignore l'hypothèque.
- Le cash-on-cash est levieré mais annuel — il ignore l'appréciation et le remboursement du capital.
- Le TRI capte toute la détention, revente incluse.
- Utilisez les trois : le taux de cap pour comparer, le cash-on-cash pour la réalité mensuelle, le TRI pour le rendement total.
Questions fréquentes
Quelle différence entre cash-on-cash et ROI ?
Le cash-on-cash est une mesure annuelle précise : flux ÷ liquidités investies, avant impôt. Le ROI est un terme général pouvant inclure appréciation, remboursement et impôt.
Le cash-on-cash inclut-il le remboursement du capital ?
Non. Il ne compte que l'argent qui entre dans vos poches. L'équité bâtie en remboursant l'hypothèque apparaît dans le TRI et votre valeur nette, pas dans le cash-on-cash.
Avant ou après impôt ?
La définition standard est avant impôt. Votre rendement après impôt dépend de votre taux marginal et des déductions déclarées au formulaire T776.
Pourquoi mon cash-on-cash est-il négatif ?
Parce que votre hypothèque et vos dépenses dépassent vos loyers — l'immeuble vous coûte de l'argent chaque mois. Cela peut fonctionner si l'appréciation est forte, à condition d'avoir les réserves pour le porter.
À lire ensuite
Taux de capitalisation
Le rendement non levieré : RNE ÷ prix.
Couverture de la dette
Le ratio qui détermine votre financement.
TRI (rendement interne)
Votre rendement total, revente incluse.
Analyser un immeuble à revenus
Les quatre chiffres à calculer avant d'acheter.
Sources
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