RETrackerLe taux de rendement interne (TRI) est le taux annualisé unique qui rend nulle la valeur actualisée nette de tous les flux d'un deal — votre mise de fonds qui sort, les loyers qui entrent chaque année, et le produit net à la revente. C'est la mesure la plus complète du rendement d'un immeuble, car elle tient compte de la trésorerie, de l'appréciation, du remboursement du capital et du temps.
Qu'est-ce que le TRI et pourquoi ça compte ?
Le taux de cap et le cash-on-cash ne regardent qu'une année. Le TRI regarde toute la détention et la ramène à un seul chiffre comparable à d'autres placements — la bourse, un CPG, un autre immeuble. Il récompense les rendements qui arrivent plus tôt (un dollar l'an prochain vaut plus qu'un dollar dans dix ans), ce qui en fait la mesure des fonds et des investisseurs sérieux.La formule
Le TRI est le taux r qui résout : 0 = Σ (flux de l'année t) ÷ (1 + r)ᵗ, de l'année 0 à la revente. Il n'y a pas de solution algébrique simple — on le résout par itération, ce que fait le calculateur ci-dessous.Calculateur de TRI (détention de 5 ans)
Exemple : une détention de 5 ans
Prenons un triplex de 600 000 $ qui se loue 54 000 $ par année (1 500 $ par logement par mois). Les dépenses d'exploitation — taxes, assurance, entretien, provision pour vacance et gestion — représentent environ 32 % des loyers, soit 17 280 $, ce qui laisse un revenu net d'exploitation (RNE) de 36 720 $. Vous versez 25 % de mise de fonds (150 000 $) plus environ 18 000 $ de frais de clôture, dont la taxe de bienvenue : 168 000 $ de liquidités investies. L'hypothèque de 450 000 $ à 5,0 % sur 25 ans coûte environ 31 572 $ par année (2 631 $ par mois).
Supposons une détention de cinq ans, des loyers et dépenses stables, et une appréciation d'environ 3 % par année. Voici la chronologie des flux :| Année | Flux de trésorerie |
|---|---|
| 0 — achat (sortie) | −168 000 $ |
| 1 | +5 148 $ |
| 2 | +5 148 $ |
| 3 | +5 148 $ |
| 4 | +5 148 $ |
| 5 — flux + revente nette | +269 968 $ |
TRI vs taux de cap vs cash-on-cash
Le taux de cap et le cash-on-cash sont simples et honnêtes sur une année. Le TRI est plus complet mais plus sensible aux hypothèses : il dépend de votre estimation d'appréciation, de la durée de détention et des frais de sortie, tous incertains. Traitez le TRI comme un scénario, pas une promesse — et validez-le toujours contre les chiffres de la première année.Limites
- Le TRI ne vaut que ce que valent vos hypothèses de croissance des loyers, d'appréciation et de prix de revente.
- Il suppose le réinvestissement des flux intermédiaires au même taux, ce qui est rarement exact.
- Deux deals peuvent partager un TRI avec des risques et un calendrier de flux très différents — lisez-le avec le taux de cap, le cash-on-cash et le RCD.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon TRI pour un immeuble locatif ?
Beaucoup d'investisseurs canadiens visent un TRI de 10–15 % sur cinq à dix ans, mais la bonne cible dépend du risque et de vos alternatives. Comparez-le à ce que le même argent rapporterait ailleurs, à risque équivalent.
Quelle différence entre TRI et cash-on-cash ?
Le cash-on-cash est le rendement en argent d'une seule année. Le TRI combine chaque année plus la revente en un seul taux annualisé, captant l'appréciation et le remboursement que le cash-on-cash ignore.
Le TRI inclut-il l'hypothèque et la revente ?
Oui. Il est bâti sur les flux réels, leviérés : mise de fonds qui sort, flux après hypothèque chaque année, et produit net après remboursement du prêt et frais de vente.
Un TRI plus élevé est-il toujours mieux ?
Pas forcément. Un TRI élevé peut venir d'hypothèses d'appréciation agressives ou d'une détention courte. Vérifiez les hypothèses et le risque, et lisez-le avec les mesures annuelles.
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